Imprimación sobre la línea de mecánica

Factores generales

Según la ley de Illinois, una parte de un contrato escrito u oral puede ejercer sus derechos legales de pago mediante la presentación de una demanda por incumplimiento de contrato. Además, si el contrato escrito u oral es para obras de construcción, el contratista general o subcontratista también tendrá derecho a solicitar el pago presentando un gravamen mecánico y demandando para su ejecución hipotecaria. Este derecho se otorga en virtud de la Ley de gravámenes contra fondos públicos de Illinois para las obras en propiedad privada («Ley de gravámenes privados») y la Ley de gravámenes contra fondos públicos de Illinois para las obras en propiedad pública («Ley de gravámenes públicos»).

Para tener el derecho de hacer cumplir un gravamen mecánico, los requisitos para la presentación y ejecución deben ser estrictamente seguido en todos los aspectos. El más importante de estos requisitos son los plazos absolutos especificados tanto en la Ley de gravámenes privados como en la Ley de gravámenes públicos para la presentación de una notificación de embargo y la posterior demanda de ejecución hipotecaria.

El incumplimiento de los plazos legales respectivos es absolutamente fatal para el derecho de un contratista general o subcontratista a cobrar mediante la ejecución de su derecho de retención mecánica. En consecuencia, el contratista general o el subcontratista se verán obligados a solicitar el pago mediante una demanda por incumplimiento de contrato, lo que sin duda será menos convincente para la parte que no paga, ya que puede prolongarse durante varios años. Por lo tanto, es absolutamente fundamental que se cumplan los requisitos de tiempo especificados.

El procedimiento para perfeccionar un gravamen mecánico es diferente para los contratistas generales, los subcontratistas y los proveedores de materiales. Además, esos procedimientos varían según el tipo de propiedad objeto de la obra, así como el tipo de cliente para el que se realiza la obra.

Pedidos de cambio

Los extras no deben realizarse sin una orden de cambio por escrito que sea coherente con los siguientes puntos.

Un problema recurrente tanto para los GC como para los subcontratistas es el derecho al pago de extras no en el contrato de construcción original. La ley de Illinois exige los siguientes cinco (5) factores para que se modifique el contrato original (es decir, un cambio orden) para que sea ejecutable:

1. El extra debe estar fuera del alcance del contrato original;
2. El extra debe haber sido solicitado por el propietario;
3. El propietario debe aceptar pagar el extra de palabra o escritura;
4. El contratista no debe haber ofrecido voluntariamente el extra; y
5. No se pueden cobrar extras por corregir un trabajo defectuoso o incompleto.

El incumplimiento de estos criterios excluirá cualquier reclamación por ese extra. En resumen, si bien no es necesario obtener las órdenes de cambio por escrito, obviamente es una buena idea hacerlo y mostrar de forma destacada cuánto costarán las obras y los materiales, así como el efecto previsto en el calendario general de construcción.

Fechas a observar: El trabajo de gravamen del contratista general realizado en propiedad privada

Cuando se trabaja en una propiedad privada, una gc

1. Debe presentar una notificación de sus derechos de gravamen dentro de los 4 meses de la falta de pago y, si no se paga
2. Debería ejecutar la hipoteca de su gravamen dentro de los 2 años de la falta de pago o perder todos los derechos.

Cuando un contratista general realiza trabajos en una propiedad privada, el contacto principal se establece entre el contratista general y el propietario de la propiedad privada («propietario») o el agente del propietario, como un inquilino o arrendatario. La ley de contratos y la Ley de gravámenes privados regulan el derecho del contratista general al pago. Para empezar a preservar sus derechos de gravamen relacionados con los mecánicos, el contratista general debe presentar una notificación de reclamación por gravamen mecánico («gravamen mecánico») ante el registrador de escrituras del condado en el que se encuentra la propiedad en cuestión.

Si se presenta dentro de los 4 meses siguientes a la falta de pago, el gravamen de la GC tiene prioridad sobre los préstamos para la construcción, las hipotecas, el propietario e incluso las reclamaciones de gravámenes concurrentes, lo que hace que sea mucho más probable que se resuelva.

‍Período de 4 meses: Este período se aplica a ya sea presentación de un gravamen mecánico por parte del contratista general o inicio de una acción por parte del contratista general para hacer cumplir sus derechos de gravamen mecánico. El contratista general tiene cuatro (4) meses a partir de la fecha de finalización para presentar su gravamen mecánico o entablar una demanda contra el propietario para hacer valer sus derechos de retención. Al hacerlo, el contratista general se asegura la superioridad de su reclamación sobre todas las demás partes que puedan reclamar una participación en la propiedad en cuestión, incluidas las instituciones hipotecarias, los acreedores del propietario, los posteriores demandantes de gravámenes y los posteriores compradores de la propiedad. Tenga en cuenta que es preferible presentar el gravamen mecánico a simplemente entablar una demanda, ya que la presentación preservará los derechos del contratista general en caso de ejecución hipotecaria.

Al presentar una demanda para ejecutar una reclamación dentro de los 2 años posteriores al último día de trabajo, el gravamen de la tarjeta de crédito cobrará prioridad sobre el propietario, pero si no se presentó dentro de los 4 meses siguientes a la falta de pago, el gravamen seguirá subordinado a las reclamaciones del prestamista de la construcción, el prestamista hipotecario y los titulares anteriores del gravamen

Período de 2 años: Este período se aplica a ambos la presentación de un gravamen mecánico y la presentación de una demanda para hacer cumplir ese gravamen mecánico. Para tener derecho a cualquier recuperación en virtud de la Ley de gravámenes privados, el contratista general debe presentar su gravamen mecánico y entablar una demanda de ejecución hipotecaria dentro de los dos (2) años posteriores a la finalización del proyecto («Fecha de finalización»). Tenga en cuenta que la fecha de finalización es aquella en la que el contratista general prestó sus últimos servicios en la propiedad en cuestión.‍

Como alternativa, el contratista general puede optar por no presentar ningún gravamen mecánico y, en su lugar, simplemente entablar una demanda dentro del período de 2 años. Si bien esto permitirá al contratista general proceder al pago contra el propietario, no dan prioridad a la reclamación del contratista general sobre los derechos de las instituciones hipotecarias, los compradores posteriores de la propiedad u otras partes que tengan una reclamación contra la propiedad, incluso si tienen conocimiento efectivo de la reclamación del contratista general.

Trabajo realizado en propiedad pública

El contratista general que realice trabajos en propiedad pública no puede presentar una notificación de embargo mecánico ni una demanda para hacer cumplir el mismo contra la subdivisión estatal o política para la que se realizó el trabajo. En cambio, el contratista general debe entablar una demanda contra la entidad gubernamental para la que se realizó el trabajo.

Cuando una GC trabaja en una propiedad pública, el contrato se celebra entre ella y la subdivisión política que administra la propiedad para el público. No existe un «propietario» de la propiedad en sí misma, sino más bien una obligación que incumbe a esa entidad gubernamental con el contratista general. En estas circunstancias, el contratista general tiene derecho a recibir el pago con cargo al dinero reservado por la entidad gubernamental para el proyecto («fianza»). La ley de contratos se aplica al derecho de pago del contratista general. La Ley de gravámenes contra fondos públicos de Illinois («Ley») no permite al contratista general presentar un gravamen mecánico contra la propiedad pública. En cambio, el contratista general entablará una demanda para obtener una contabilidad y por el valor de su fianza en caso de incumplimiento de la entidad gubernamental.

Fechas a observar: La propiedad privada del gravamen GC

El subcontratista debe avisar al propietario de la propiedad antes de imponer su gravamen mecánico. Posteriormente, se debe presentar un gravamen mecánico dentro de los períodos de 4 meses o 2 años establecidos anteriormente para los contratistas generales.

Cuando un subcontratista realiza trabajos para un contratista general que se dedica a mejorar una propiedad privada, el contrato principal se celebra entre el subcontratista y el contratista general, y el contrato subyacente para la obra va del contratista general al propietario. La ley de contratos y la Ley de gravámenes privados se aplican al derecho de pago del subcontratista. Para hacer valer sus derechos de retención, el subcontratista debe notificar por escrito al propietario indicando que el subcontratista ha estado trabajando en la propiedad y no ha recibido el pago. El subcontratista puede entonces presentar una notificación de reclamación por gravamen mecánico («gravamen mecánico») ante el registrador de escrituras del condado en el que se encuentra la propiedad en cuestión.

El subcontratista debe avisar por escrito con 90 días de antelación antes de establecer un gravamen mecánico.

Aviso de 90 días: Esta forma de notificación debe entregarse independientemente del tipo de propiedad privada en la que esté trabajando el subcontratista. El subcontratista debe notificar por escrito al propietario, al agente del propietario o al arquitecto, así como a cualquier prestamista conocido, en un plazo de noventa (90) días a partir de la fecha de finalización, indicando: (i) el monto adeudado o adeudado por el trabajo no pagado; (ii) el nombre del propietario y del prestamista, si se conoce; (iii) el nombre del contratista general; (iv) el nombre del subcontratista; (v) lo que el contrato tenía por objeto; (vi) lo que se hizo o por hacer, o el motivo de la reclamación; y (vii) una descripción de las instalaciones, por ejemplo, mediante una descripción legal. El aviso de 90 días debe estar fechado y firmado, pero no es necesario que se haga bajo juramento. El propietario, el agente o el arquitecto y los prestamistas a quienes se debe notificar el aviso con 90 días de antelación son aquellos a partir de la fecha de la notificación, incluso si esas partes han cambiado desde la fecha del contrato inicial. El aviso de 90 días debe entregarse personalmente o por correo certificado o certificado, con acuse de recibo y la entrega se limita únicamente a los destinatarios. Si el esposo y la esposa ocupan el local, el aviso de 90 días debe notificarse a ambos. Sin embargo, existen excepciones a la regla de preaviso de 90 días en situaciones en las que: (a) la propiedad en cuestión figura en el sistema de registro de Torrens; (b) el propietario, su agente y el arquitecto residen en un condado distinto de aquel en el que se encuentran las instalaciones; (c) no se puede encontrar al propietario, su agente y el arquitecto después de una búsqueda diligente; o (d) la reclamación del subcontratista se incluye en la declaración del contratista general al propietario.

Cuando los propietarios, su agente y el arquitecto no residan en el condado en el que se encuentra la propiedad o no puedan encontrarlos tras una búsqueda diligente, la presentación por parte del subcontratista de un gravamen mecánico en la oficina del registrador del condado es suficiente para cumplir con el requisito de preaviso de 90 días. Sin embargo, el gravamen mecánico debe indicar que las partes mencionadas anteriormente no han sido encontradas después de una búsqueda diligente o que no residen en el condado en el que se encuentra la propiedad.

Además de avisar por escrito con 90 días de antelación, el subcontratista debe avisar por escrito con 60 días de antelación antes de interponer un gravamen mecánico contra una residencia unifamiliar ocupada por el propietario. se revoca la regla anterior que exigía un aviso de 14 días.‍

Aviso de 60 días: Esta forma de notificación debe darse, además del aviso de 90 días, por el subcontratista que trabaja en una residencia unifamiliar existente ocupada por el propietario. El subcontratista debe notificar por escrito al propietario en un plazo de sesenta (60) días a partir de empezando trabajo en el que se expongan: (i) el nombre y la dirección del subcontratista; (ii) la fecha en que el subcontratista comenzó a trabajar; (iii) el tipo de trabajo realizado o por realizar; (iv) el nombre del contratista general que solicitó el trabajo; y (v) la siguiente advertencia, en negrita de al menos 10 puntos:

Aviso al propietario‍

El subcontratista que proporciona este aviso ha realizado trabajos para su contratista de mejoras para el hogar o le ha entregado material. Estos servicios o materiales se utilizan en las mejoras de su residencia y dan derecho al subcontratista a presentar un derecho de retención contra su residencia si su contratista de mejoras para el hogar no paga los servicios o materiales. Su contratista recibirá una exención de gravamen cuando se le pague al subcontratista, y le instamos a que solicite esta exención a su contratista cuando pague las mejoras de su vivienda.

El aviso de 60 días debe entregarse a los propietarios personalmente o por correo certificado, con acuse de recibo y, si el esposo y la esposa ocupan las instalaciones, el aviso de 60 días debe notificarse a ambos. La notificación por correo certificado se considera completa en el momento de enviarse por correo. No es necesario que el aviso de 60 días esté firmado, fechado ni hecho bajo juramento.

El hecho de no entregar el preaviso con 60 días de antelación no es fatal para la reclamación de embargo del subcontratista. Sin embargo, un aviso tardío impedirá que el subcontratista cobre las sumas ya pagadas por el propietario al contratista general en la cuenta del subcontratista, por ejemplo, en respuesta a una declaración jurada del contratista general.

Propiedad pública

La ley de embargo público es el único recurso del subcontratista por el trabajo realizado y los materiales suministrados.

Cuando un subcontratista realiza trabajos para un contratista general que se dedica a mejorar una propiedad pública, el contrato principal se celebra entre el contratista general y la subdivisión política que administra la propiedad en cuestión para el beneficio público. Por lo tanto, no hay propietario de la propiedad en cuestión per se. Más bien, el subcontratista tiene derecho al pago de cualquier cantidad de dinero que la entidad gubernamental reserve para el proyecto («fianza») en virtud de la ley de contratos, y la Ley de gravámenes públicos se aplica al derecho del subcontratista a recibir el pago. La ley es el único recurso legal del subcontratista a la hora de realizar mejoras en la propiedad pública.

Agencias estatales

Al realizar mejoras en una propiedad pública administrada por una agencia estatal, el subcontratista debe avisar dentro de los 30 días de la fecha de finalización y presentar una demanda dentro de los 90 días de la fecha de finalización para preservar sus derechos de retención.

Para perfeccionar sus derechos de retención con respecto a proyectos para una agencia estatal, como un departamento, junta, comisión o cualquier otra persona que financie y construya una mejora pública en beneficio del Estado o departamento, junta o comisión del mismo, el Subcontratista debe hacer lo siguiente:

1. Envíe una notificación por escrito de la reclamación de gravamen del Subcontratista dentro de los treinta (30) días posteriores a la finalización de las obras o de la fecha en que surja la reclamación, pero antes de que se pague el dinero al Contratista General, al funcionario o funcionarios cuya obligación sería pagar al contratista original (o, si lo prefiere, presentar una demanda dentro de ese plazo);
2. Por correo certificado o certificado, con acuse de recibo con entrega limitada únicamente al destinatario, o mediante la entrega de una notificación por escrito por servicio personal;
3. Con una copia de esa notificación entregada al contratista por uno de los mismos dos métodos; y
4. Presentar una demanda contra el contratista por un contabilidad dentro de los noventa (90) días de la fecha de notificación.

Al igual que la Ley de gravámenes mecánicos, los requisitos de la Ley se interpretan estrictamente. El gravamen no recaería sobre la propiedad mejorada en sí misma, ya que un gravamen impuesto por una parte privada sobre una mejora pública se consideraría nulo en contra del orden público, sino más bien contra los fondos adeudados al Contratista General por la entidad política en cuestión. Si se notifica con la debida antelación, el funcionario responsable de pagar al subcontratista mosto retener los fondos reclamados hasta que se resuelva la disputa o haya transcurrido el plazo para entablar una demanda. Tenga en cuenta que presentar un gravamen mecánico ante el registrador de escrituras sí no cumplir con los requisitos de notificación de la Ley.

Subdivisiones políticas del Estado

Al realizar mejoras en una propiedad administrada por un condado, ciudad, municipio, pueblo u otro municipio, el subcontratista debe avisar dentro de los 30 días de la fecha de finalización y presentar una demanda dentro de los 90 días de la fecha de finalización para preservar sus derechos de retención.

Las medidas que debe tomar el Subcontratista para hacer cumplir y perfeccionar su gravamen mecánico son funcionalmente las mismas que los procedimientos establecidos anteriormente.. Con respecto a los proyectos para cualquier subdivisión política del Estado, como un condado, una ciudad, un municipio, un pueblo u otro municipio, a fin de perfeccionar sus derechos de gravamen, el Subcontratista debe:

1. Envíe una notificación por escrito de la reclamación de gravamen del Subcontratista dentro de los treinta (30) días posteriores a la finalización de las obras o de la fecha en que surja la reclamación, pero antes de que se pague el dinero al Contratista General, al funcionario o funcionarios cuya obligación sería pagar al contratista original (o, si lo prefiere, presentar una demanda dentro de ese plazo);
2. Por correo certificado o certificado, con acuse de recibo con entrega limitada únicamente al destinatario, o mediante la entrega de una notificación por escrito por servicio personal;
3. Con una copia de esa notificación entregada al contratista por uno de los mismos dos métodos; y
4. Presentar una demanda contra el contratista por un contabilidad dentro de los noventa (90) días de la fecha de notificación.

Al igual que la Ley de gravámenes mecánicos, los requisitos de la Ley se interpretan estrictamente. El gravamen no recaería sobre la propiedad mejorada en sí misma, ya que un gravamen impuesto por una parte privada sobre una mejora pública se consideraría nulo en contra del orden público, sino más bien contra los fondos adeudados al Contratista General por la entidad política en cuestión. Si se notifica con la debida antelación, el funcionario responsable de pagar al subcontratista mosto retener los fondos reclamados hasta que se resuelva la disputa o haya transcurrido el plazo para entablar una demanda. Tenga en cuenta que presentar un gravamen mecánico ante el registrador de escrituras sí no cumplir con los requisitos de notificación de la Ley.

Lista de verificación de GC

Un contratista general debe asegurarse de que se sigan los siguientes puntos en cada trabajo:

1. Un completo Búsqueda de títulos debe obtenerse en la propiedad en cuestión para garantizar que el «propietario» del que es el Contratista General sea la parte contratante adecuada. La búsqueda de títulos también debe revelar la descripción legal adecuada de la propiedad en cuestión, la presencia de cualquier gravamen preexistente, los nombres de las instituciones hipotecarias y otros asuntos que afecten a la titularidad. Esta información vendrá a su disposición más adelante si surgen disputas en cuanto al pago y se debe presentar un gravamen mecánico.
2. El Contrato y todos sus anexos deben ser revisados por los abogados del contratista general para asegurarse de que no contienen convenios o condiciones demasiado restrictivos, como una exención del derecho de retención, disposiciones de incumplimiento, una disposición de confesión de sentencia o un lenguaje similar.
3. El contratista general debe identificar Prestamistas de construcción sobre el proyecto y notificarles por escrito su participación, solicitando a su vez que cada prestamista acuse de recibo por escrito de que el contratista general está trabajando.
4. Declaraciones juradas siempre debe ser utilizado por el contratista general, indicando que a todos sus subcontratistas se les pagará con cargo a las ganancias pagadas por el propietario. El contratista general debe exigir que el propietario firme todas las declaraciones juradas antes de pasar a la siguiente etapa del proyecto.
5. Para preparar con precisión las declaraciones juradas, el contratista general debe mantenerRegistros diarios de los materiales proporcionados y del trabajo realizado en un proyecto, y debe exigir que los subcontratistas y, si corresponde, Materialmen hagan lo mismo y entreguen esos registros con regularidad.
6. Exenciones de gravamen debe recopilarse de todos los subcontratistas y especialistas en materiales y entregarse al propietario únicamente en lo que respecta a las partes del proyecto pagadas por el propietario de conformidad con las declaraciones juradas.
7. Únicamente Órdenes de cambio escritas deben ser respetados por el contratista general y, en ese caso, solo aquellos que contengan la firma del propietario, el precio de la modificación y la notificación de que

Lista de verificación para subcontratistas

Un subcontratista debe asegurarse de que se sigan los siguientes puntos en cada trabajo:

1. Un completo Búsqueda de títulos debe obtenerse en la propiedad en cuestión para garantizar que el «propietario» del que es el Contratista General sea la parte contratante adecuada. La búsqueda de títulos también debe revelar la descripción legal adecuada de la propiedad en cuestión, la presencia de cualquier gravamen preexistente, los nombres de las instituciones hipotecarias y otros asuntos que afecten a la titularidad. Esta información vendrá a su disposición más adelante si surgieran controversias en cuanto al pago y hubiera que presentar un gravamen mecánico, especialmente porque los derechos de gravamen mecánico del subcontratista derivan de los derechos de gravamen del contratista general. En otras palabras, si el propietario de la propiedad en cuestión no ha sido identificado correctamente, el subcontratista corre el riesgo de sacrificar por completo sus derechos de gravamen mecánico.
2. El Contrato Los abogados del subcontratista deben revisar la relación entre el contratista general y el propietario con todas las pruebas para garantizar que el acuerdo del subcontratista con el contratista general no se desvíe significativamente de ese contrato ni contenga disposiciones demasiado restrictivas, como las expuestas anteriormente.
3. El subcontratista debe identificar Prestamistas de construcción sobre el proyecto y notificarles por escrito su participación y, a su vez, solicitar a cada prestamista que acuse de recibo por escrito de que el subcontratista está trabajando.
4. 4. Del contratista general Declaraciones juradas siempre debe ser revisado por el Subcontratista para verificar que el Subcontratista ha recibido o recibirá un pago con cargo a los ingresos remitidos al Contratista General por el Propietario.
5. Para fundamentar sus contribuciones a las declaraciones juradas, el Subcontratista debe mantener Registros diarios de los materiales proporcionados y del trabajo realizado en un proyecto, y deben exigir que los subsubcontratistas y los especialistas en materiales hagan lo mismo y entreguen esos registros con regularidad.
6. Exenciones de gravamen solo deben entregarse al contratista general en lo que respecta a las partes del proyecto que se hayan contabilizado en la declaración jurada del contratista general al propietario.
7. Únicamente Órdenes de cambio escritas deben ser respetados por el Subcontratista y, en ese caso, solo aquellos que contengan la firma del propietario, el precio de la modificación y la notificación de que se necesitarán materiales y mano de obra adicionales.