Bienes inmuebles en dificultades

Soluciones de mitigación de pérdidas

Venta corta es la venta de la propiedad a un tercero. Por lo general, lo hace un agente inmobiliario y por un importe inferior al saldo restante de la hipoteca, condonando el saldo, exigiendo al vendedor que aporte una cantidad o simplemente liberando el gravamen, pero manteniendo el pagaré vivo. Las ventas al descubierto pueden ser beneficiosas para el prestamista, ya que los jueces suelen mostrarse reacios a determinar las deficiencias y se ahorran los costos de un litigio.

Modificación se ha vuelto más popular. Hay muchos programas gubernamentales (HAMP, HARP, etc.) disponibles para los prestatarios. Con frecuencia, los prestatarios pueden reducir las tasas de interés, reducir los pagos y devolver los pagos atrasados al préstamo.

Opciones distintas de la ejecución hipotecaria legal

1. Ejecución hipotecaria estricta (de derecho consuetudinario y poco frecuente)
2. Ejecución hipotecaria por consentimiento
3. Escritura en lugar
4. Quiebra (más sobre esto más adelante en la presentación)

La ejecución hipotecaria legal se rige por la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois («IMFL»), 735 ILCS 5/15-1101, y siguientes.

Ejecución hipotecaria estricta es un antiguo recurso de derecho consuetudinario para los prestamistas y está permitido expresamente en virtud del IMFL 15-1403

Casos relacionados con la ejecución hipotecaria estricta: Great Lakes Mortgage v. Collymore, 302 N.E.2d 248 (1st Dist. 1973); Aletta v. Kyatt, 138 N.E.2d 695 (1st Dist. 1956) (solo se dispone de un resumen); Carpenter v. Plagge, 192 Ill. 82 (1901); Pruett v. Midkiff, 273 Ill.App 142 (4th Dist. 1933).

Evidentemente, ninguna de ellas es actual. Sin embargo, sigue siendo una buena ley y las condiciones actuales del mercado hacen que la ejecución hipotecaria estricta sea una alternativa viable. Se requieren 3 elementos:

1. El prestatario (deudor hipotecario) es insolvente.
2. La propiedad vale menos que la hipoteca y los impuestos pendientes
3. No se permite ningún juicio por deficiencia contra el prestatario.

La ventaja es que, tras un período de amortización reducido (de 30 a 90 días), la propiedad pasa a manos del prestamista (acreedor hipotecario) sin necesidad de que el alguacil la venda. Esto es más corto que el período de amortización de la IMFL, que es de 7 meses a partir de la ejecución hipotecaria o 3 meses a partir de la emisión de la sentencia (15-1603 IMFL). Además, muchas propiedades se encuentran bajo el agua, lo que satisfaría el elemento 2. Además, muchos prestatarios se han declarado en quiebra con arreglo al capítulo 7, por lo que el elemento 3 se satisface fácilmente, ya que de todos modos no se permite ninguna deficiencia, y es de suponer que los prestatarios se encontraban en situación de insolvencia, ya que se declararon en quiebra, satisfaciendo el elemento 1.

El problema es que hay poca jurisprudencia y es probable que los jueces no estén familiarizados; es posible que otros gravámenes no se extingan; las compañías de títulos también pueden confundirse con esto y, como resultado, puede resultar difícil obtener un seguro de título.

Ejecución hipotecaria por consentimiento se encuentra en el IMFL 15-1402. Si las partes (el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario) están de acuerdo, el acreedor hipotecario puede quedarse con la propiedad libre de todos los gravámenes subalternos (excepto los gravámenes de los EE. UU.).

Según la IMFL 15-1402 (a), se puede iniciar una ejecución hipotecaria por consentimiento con o sin objeciones. Para obtener una ejecución hipotecaria por consentimiento sin objeciones, deben estar presentes los siguientes elementos:

1. Debe ser antes de la venta judicial.
2. El prestamista debe eximir al prestatario de una deficiencia personal.
3. La oferta de ejecución hipotecaria por consentimiento debe figurar por escrito en la demanda o en una moción separada. Es importante avisar a todas las partes, especialmente a las personas que no están registradas, a las incógnitas y a los acreedores hipotecarios subalternos.
4. El prestatario da su consentimiento (expresamente)
5. Ninguna otra parte se opone

Una ejecución hipotecaria por consentimiento con objeción está cubierta por el artículo 1402 (b)

1. La objeción debe ser presentada por una parte interesada antes de que se dicte sentencia. Se celebra una audiencia probatoria.
2. Si se demuestra una causa justificada, el tribunal no permitirá la sentencia por consentimiento.
3. Si la parte objetante no demuestra una causa justificada o no acepta pagar el monto del reembolso más las costas judiciales y los intereses, el tribunal otorgará el consentimiento para la ejecución hipotecaria, o
4. Si la parte que presenta la objeción acepta pagar el importe del canje en un plazo de 30 días, la titularidad pasará a la parte que se oponga una vez que haya pagado. La titularidad es gratuita y está exenta de cualquier gravamen subalterno (excepto el del gobierno de los EE. UU.).

Según 1402 (b) (3), si más de una parte se opone, la oportunidad de canjear (en un plazo de 30 días) se divide en orden de prioridad del gravamen. Tenga en cuenta que la parte que presenta la objeción y no canjee cuando se le presenta la oportunidad puede ser responsable de los intereses y gastos acumulados durante el período de reembolso de 30 días en favor de la parte que haya realizado el canje satisfactoriamente.

¿Cuál es la diferencia entre una ejecución hipotecaria por consentimiento y una ejecución hipotecaria estricta?

• La ejecución hipotecaria por consentimiento es legal, estricta es el derecho consuetudinario.
• No hay período de reembolso en el consentimiento, a menos que haya objeciones

¿Por qué usar Consent Foreclosure?

• Potencialmente más rápido, ya que no hay período de venta o canje.
• Sigue eliminando los gravámenes subalternos (excepto el gobierno de los EE. UU.).
• Posible zanahoria para ofrecer al prestatario: sin déficit. Muchos prestatarios no sabrán que, de todos modos, muchos jueces no declararán deficiencias.

Cuestiones a tener en cuenta

• Los titulares de gravámenes junior deben oponerse a la extinción de otro modo sin oportunidad de canjearlos.
• Por lo general, no se emite ninguna escritura. Intente que el prestatario emita una escritura o registre la sentencia como escritura. Es posible que el juez firme la escritura.
• Asegúrese de que la sentencia por consentimiento mencione los elementos requeridos por la 1402 (c):
  • Consentimiento
  • Renuncia al canje
  • Sin deficiencia (llame a esto una consideración, es importante especialmente si está grabando)
  • Descripción legal y dirección común (importante especialmente si se graba)
  • Sin objeciones
  • Posesiones

Jurisprudencia en materia de ejecución hipotecaria por consentimiento: In re Brooks, 324 BR 56 (ND IL BK 2005), Applegate Apt. c. Commercial Coin, 276 ILL.App.3d 433 (1st Dist. 1995)

Escritura en lugar

Una escritura sustitutiva («DIL») se rige por el IMFL 15-1401. Es cuando el prestamista acepta una escritura del prestatario en lugar de ejecutar la hipoteca y, por lo general, para pagar la deuda subyacente. Tenga en cuenta que para mantener al prestatario o garante en apuros por la parte no satisfecha de la deuda subyacente, se debe celebrar un acuerdo adicional simultáneamente con la escritura. El prestamista toma la propiedad sujeta a cualquier otro gravamen sobre la propiedad.‍

¿Qué se necesita? ‍

Oferta y aceptación.

¿Quién debe hacer la oferta?

Lo ideal es que el prestatario haga la oferta y el prestamista la acepte. Esto evita que el prestatario reclame coacciones y asegura que la oferta sea voluntaria. Si el prestatario hace la oferta, debe indicar el motivo de la oferta, que la oferta es voluntaria, que la propiedad está sumergida y no hay ningún otro gravamen.

Nunca confíe en la palabra del prestatario. El prestamista debe obtener su propia tasación para asegurarse de que la propiedad esté sumergida y realizar una búsqueda de títulos para asegurarse de que no haya otros gravámenes sobre la propiedad. Conseguir una tasación para comprobar que la propiedad está sumergida puede proteger al prestamista si se acepta la DIL y el prestatario se declara en quiebra en un plazo de 90 días a un año.

Recuerde que incluso si se descubren otros gravámenes, una ejecución hipotecaria por consentimiento sigue siendo una opción válida.

¿Por qué un DIL?

• El prestatario generalmente es liberado de una deficiencia
• Más rápido para todas las partes involucradas. El banco puede dar la vuelta y revender la propiedad más rápido.
• Más barato: menos honorarios y costos legales. Especialmente cierto cuando, de todos modos, los jueces se muestran reacios a reconocer nuestras deficiencias. Simplemente aumenta los costos del Banco y tiene pocas posibilidades de recuperación.

Tenga en cuenta que, al final de 1401, la aceptación de una DIL por parte de un prestamista no constituye una fusión de los intereses del prestamista con respecto a los titulares de gravámenes junior. Lo que esto significa es que un acreedor subalterno no pasa ahora a ser acreedor principal solo porque el Banco haya llegado a un acuerdo con el prestatario. Si fuera necesario, el prestamista aún podría ejecutar una ejecución hipotecaria contra los acreedores subalternos para eliminarlos. Por supuesto, si se conoce a un acreedor hipotecario subalterno, es mejor no continuar con el DIL de todos modos.

Jurisprudencia de DIL: Flora Bank contra Czyzewski, 222 ill.App.3d 382 (5th Dist. 1991), Olney Trust Bank contra Pitts, 200 ill.App.3d 917 (5th Dist. 1990), ZDE Investments contra Bosco, 2012 Ill App (1st) 120975-U (opinión inédita de 2012)

Dificultades en los procedimientos de ejecución hipotecaria

Prestatarios en el ejército

La Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio (SCRA, 50 USC, apéndice 501-596) protege a los miembros del servicio militar que están desplegados en servicio activo. La mayoría de las causas civiles contra miembros del servicio militar se suspenden mientras están en servicio activo y hasta 90 días después de que finalice el despliegue. La ley es bastante larga. Lo mejor es verificar si una de las partes es miembro del servicio militar en https://www.dmdc.osd.mil/appj/scra/single_record.xhtml y luego consultar el texto de la Ley para obtener información más específica.

Gravámenes del gobierno de los EE. UU. — Gravámenes fiscales federales

Solo una venta judicial puede eliminar el gravamen del gobierno. Véase 28 USC 2410. Los Estados Unidos deben figurar en la lista de partes y la notificación debe hacerse de manera adecuada: envíela al fiscal estadounidense local y al fiscal general por correo certificado o certificado. El gobierno tiene 60 días después del servicio para responder. El gobierno tiene un período de reembolso de 120 años o el período establecido por la ley estatal a partir de la fecha de venta, lo que sea más largo en el caso de los gravámenes del IRS.

Inquilinos

En el caso Applegate mencionado anteriormente, es importante enumerar los nombres reales de los inquilinos y no solo agruparlos con las incógnitas. Si no se notifica debidamente, los intereses del inquilino no se embargan.

Los arrendamientos ejecutados antes de la hipoteca tienen un interés superior al de la hipoteca, e incluso en el caso de una venta judicial, usted queda sujeta a ese arrendamiento. (Véase Kelley/Lehr contra O'Brien, 194 ill.App.3d 360 (2nd Dist. 1990) e IMFL 15-1504)

Debe cumplir con la «Ley federal de protección de los inquilinos en caso de ejecución hipotecaria» de 2009. Se debe permitir que los contratos de arrendamiento celebrados antes de la ejecución hipotecaria permanezcan en vigor durante el resto del arrendamiento.

Problemas de canje

La equidad de la redención siempre existe. No trate de eximirlo en un documento hipotecario. El capital del reembolso se extiende hasta la venta por ejecución hipotecaria. Una hipoteca, un contrato de pago a plazos o un acuerdo que esté garantizado por una propiedad no pueden tener un lenguaje que pretenda renunciar a la reclamación o devolver la propiedad al prestamista. (Véase First Illinois Bank contra Hans, 143 all.App.3d 1033). Esto va en contra de la política pública y es nulo. Tenga en cuenta que, como parte del proceso de ejecución hipotecaria en sí mismo, el prestatario puede eximirlo o abreviarlo como se describió anteriormente para las ejecuciones hipotecarias DIL, por consentimiento o estrictas.

Quiebra

• Busque siempre una exención de la suspensión si el prestatario o cualquier garante se encuentra en quiebra activa.
• Si el prestatario se encuentra en el capítulo 13 y está al día después de la petición, no es posible la ejecución hipotecaria.
• Nunca, nunca solicite una deficiencia contra un prestatario que fue dado de baja y no reafirmó.

Medidas cautelares

Hay varios tipos diferentes de medidas cautelares: órdenes de restricción temporal (TRO), preliminares, permanentes y de quiebra. Las TRO son emitidas ex parte, no hubo tiempo para dar aviso. La fase preliminar exige que todas las partes lo notifiquen (lo que a veces se denomina moción de suspensión en las ejecuciones hipotecarias). La permanente es muy poco frecuente en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los ejemplos más comunes de medidas cautelares en una ejecución hipotecaria son la quiebra o el divorcio. Para obtener una orden judicial en un tribunal estatal, se deben cumplir 4 elementos:

1. La parte que solicita la orden judicial probablemente tendrá éxito en cuanto al fondo.
2. La parte que solicita la orden judicial debe tener un derecho o interés que requiera protección.
3. Daño irreparable si no hay una orden judicial
4. No hay otro recurso legal (In re Marriage of Elliot, 265 ill.App.3d 912. 914 (1st Dist. 1994), en el que se cita Cross Wood Products c. Suter, 97 ill.App.3d 282 (1981)).

En Elliot una orden judicial emitida después de que la ejecución hipotecaria se consolidara con el procedimiento de divorcio. Sin embargo, la orden judicial fue revocada porque no había un plazo definido, el prestamista no estaba adecuadamente protegido y no había ninguna venta o refinanciación pendiente.

En caso de quiebra, la orden judicial es automática según el artículo 362 del código de quiebras. (más sobre esto más adelante en la presentación)

Posesión durante la ejecución hipotecaria

Según el FIMFL 15-1701 (b) (1) y (2), existen diferentes derechos presuntivos de posesión según si la propiedad es residencial o no. Si la propiedad es residencial, se presume que el prestatario (propietario de la vivienda) tiene derecho a la posesión. Para superar eso, el prestamista debe demostrar lo siguiente:

1. Buena causa
2. La hipoteca permite al prestamista tener la posesión
3. El prestamista tiene una probabilidad razonable de éxito

En el caso de propiedades no residenciales, se presume que el prestamista tiene derecho a la posesión si:

1. La hipoteca lo permite.
2. El prestamista tiene una probabilidad razonable de éxito

El prestatario puede superar esto, pero debe objetar y demostrar una buena causa. (Bank of America c. 108 N. LaSalle, 401 Ill.App.3d 158, 164 (1st Dist. 2010), en el que se cita a Travelers Ins. V. LaSalle Nat. Bank, 200 ill.App.3d 139, 143 (segundo distrito, 1990).

La mayoría de las hipotecas ahora contienen un lenguaje que permite al prestamista tomar posesión en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Además, como se indica en Bank of America, si el prestamista puede establecer un incumplimiento, entonces el prestamista ha establecido una probabilidad razonable de éxito. Lo único que queda es una buena causa. Qué parte tiene que demostrar depende de si la propiedad es residencial o no. En un entorno comercial, generalmente el prestatario intentará demostrar una buena causa mediante algún tipo de defensa afirmativa. Como lo ilustró el caso Travelers, es importante verificar las defensas y respuestas afirmativas y utilizar una contradeclaración jurada contra la declaración jurada presentada como parte de la moción de posesión. Además, las defensas afirmativas deben contener alegaciones fácticas y no ser simplemente concluyentes. Además, las defensas afirmativas u otros motivos justificados no deben tratar simplemente de hacer recaer la carga en el prestamista (Bank of America, 401 ill.App.3d 158, pág. 176). Además, el prestamista no está obligado a demostrar ni alegar ningún fraude, mala administración o despilfarro por parte del prestatario. (Id.) También cabe destacar que la simple afirmación o incluso la demostración de que el prestamista está adecuadamente protegido es irrelevante en el marco del FMI. (Travelers, 200 Ill.app.3d 139, 144).

Restablecer la fecha de venta

Es común que una venta judicial se reprograme una vez finalizada la publicación. Tenga cuidado al reprogramar más de 60 días después de la fecha de publicación original. Si una venta se retrasa más de 60 días, tendrás que volver a publicarla. IMFL 15-1507. La jurisprudencia va en ambos sentidos sobre lo que puede suceder si no se vuelve a publicar. En un caso anterior al FMI, el hecho de no volver a publicarlo era motivo suficiente para anular la venta. First Federal Savings contra Chapman, 116 ill.App.3d 950 (3rd Dist. 1983). En general, el precio ofrecido en una venta judicial presumiblemente es una cantidad suficiente. Sin embargo, los tribunales han sostenido que la falta de republicación y un precio de venta inferior al valor de tasación podrían ser una «buena causa» para anular una venta. GMB Financial c. Marzano, 385 Ill.app.3d 978, 997 (2nd Dist. 2008), véase también Cragin Federal Bank contra American Natl. Bank, 262 Ill.app.3d 115, 121 (segundo distrito, 1994).

Disputas de prioridad complicadas

El IMFL 15-1301 establece la regla general de que el gravamen es efectivo con respecto a terceros cuando la hipoteca se registra en el condado donde se encuentran los bienes inmuebles. El IMFL 15-1302 se destina a ciertos anticipos futuros (como una HELOC). La Ley de Transmisiones de Illinois 765 (ILCS 5/30) también controla la prioridad hipotecaria. La regla general de ser el primero en llegar, el primero en llegar por la derecha solo tiene un límite. Puede haber problemas con el propio documento grabado. ¿Qué pasaría si la hipoteca fuera realmente una refinanciación o renovación? ¿Y si no todos los titulares de los gravámenes son hipotecas: memorandos de sentencia, gravámenes mecánicos o asociaciones de condominios o propietarios de viviendas?

En la mayoría de los casos, si hay un problema sobre la prioridad, se resuelve antes de la venta; sin embargo, el IMFL 15-1506 (h) permite al tribunal retrasar la decisión hasta que se confirme la venta. Según el artículo 1506 (h), una parte interesada puede solicitar la aprobación judicial para aplazar el establecimiento de la prioridad hasta después de la venta. (NBD Highland Park Bank c. Wien, 251 ill.App.3d 512, 517-8 (2nd Dist. 1993)). El IMFL 15-1508 (b) también establece que la orden de confirmación de la venta puede determinar la prioridad de las partes que aplazaron el pago en virtud de la 1506 (h). Id.

Puede haber problemas con la hipoteca registrada que también serían derrotados por el primero en el tiempo, el primero en llegar por la derecha. Si la hipoteca tuviera un valor nominal, pero las condiciones del documento permitían que los futuros anticipos superaran esa cantidad, entonces esa hipoteca registrada no bastaría para dar aviso a los futuros titulares de gravámenes (Northridge Bank c. Lakeshore Commercial, 48 ill.App.3d 82 (1st Dist. 1977)).

Una línea de crédito con garantía hipotecaria o una hipoteca inversa están cubiertas por el IMFL 15-1302. Estos tipos de hipotecas se registran con los montos máximos de gravamen, es decir, el monto máximo al que el prestatario puede recurrir. Estas se aplican a los acreedores posteriores, incluso si no había saldo adeudado en ese momento.

¿Qué pasa si hay una hipoteca y un gravamen mecánico y el capital de la propiedad es insuficiente para satisfacer ambos montos? La Ley de gravámenes a los mecánicos (770 ILCS 60/16) modifica la regla del primero en entrar, el primero en llegar. LaSalle Bank contra Cypress Creek, 242 ILL.2d 231, 237 (2011). Con arreglo a la Ley de gravámenes relacionados con la mecánica, «cada reclamante de un gravamen mecánico tiene prioridad únicamente en la medida en que el valor de la propiedad haya aumentado debido a las mejoras introducidas por ese reclamante en la propiedad. Id. en 238 (énfasis en el original). Es importante tener en cuenta que el valor de la reclamación por gravamen mecánico puede no ser simplemente igual al importe del gravamen en sí, sino que puede limitarse al aumento del valor de la propiedad como resultado de las mejoras. En el caso LaSalle, el tribunal analizó el valor de la propiedad antes de las mejoras y, luego, el valor una vez realizadas las mejoras para determinar el alcance de la reclamación por gravamen mecánico en relación con la cantidad por la que se vendió la propiedad en el momento de la venta. Id. en 291.

Si una hipoteca es la renovación de un pagaré anterior, generalmente tendrá prioridad desde la fecha de registro del pagaré original. Además, si una hipoteca se vende o se asigna, mantiene la fecha de prioridad original. Es importante tener en cuenta que no es necesario registrar la cesión para mantener esta prioridad; sin embargo, será necesario presentar la cesión en el momento de la ejecución hipotecaria para demostrar que el demandante está realmente legitimado para entablar la demanda.

La refinanciación también puede cambiar la prioridad en contra del orden en que se registraron las hipotecas. Según la doctrina de la subrogación, si un prestamista paga a un acreedor prendario anterior, ese prestamista asume la prioridad del prestamista al que pagó en la misma medida que el gravamen del prestamista anterior. (Véase Aames Capital contra Interstate Bank of Oak Forest, 315 ill.App.3d 700 (2nd Dist. 2000)). Hay dos tipos de subrogación: la convencional/contractual y la equitativa. Id. en 706. Convencional o contractual es un refi típico. Lo ideal es que el nuevo prestamista haga referencia al prestamista anterior al que está liquidando como parte de la refinanciación y quede registrado un acuerdo de subrogación. Sin embargo, si lo tiene, no hay ninguna disputa de prioridad complicada. El problema surge cuando no hay ningún acuerdo de subrogación registrado. Este era el problema en Aames.

No hay reglas estrictas para una subordinación equitativa, aunque el enriquecimiento injusto es un aspecto clave y no mucha jurisprudencia. Id. Uno de los pocos casos en los que se abordó esto tuvo que ver con una combinación de gravámenes mecánicos conocidos y desconocidos. En ese caso, un prestamista cancelaba gravámenes mecánicos conocidos, pero no cancelaba gravámenes desconocidos. En ese caso, se determinó que la hipoteca del nuevo prestamista era superior a los gravámenes mecánicos desconocidos en la medida de la cantidad que había pagado por los gravámenes conocidos. Id. cita Detroit Steel contra Hudes, 17 ill.App.2d 514 (1958).

Por lo general, se considera que las asociaciones de propietarios de condominios y viviendas funcionan con el terreno y tienen prioridad sobre las hipotecas posteriores, siempre que los estatutos y las declaraciones de la asociación se registren primero. St Paul Federal c. Wessby, 149 ill.App.3d 1059, 1062-3 (1.er distrito 1986). Esto estaba aplicando la Ley de propiedad en condominios de Illinois. Sin embargo, el gravamen no comienza a existir hasta que vence y no se paga. Id. en 1068-9.

Efectos de la quiebra en la ejecución hipotecaria

Cualquier quiebra (7, 11 o 13) detiene una acción de ejecución hipotecaria. Esto se debe a que la suspensión automática impide cualquier otra acción judicial estatal mientras la quiebra esté activa, a menos que el acreedor solicite una exención de la suspensión. Un banco puede detener la ejecución hipotecaria en cualquier momento antes de la venta efectuada por el alguacil. Por lo general, no servirá de nada después de que se lleve a cabo la venta, a menos que el juez del tribunal estatal tenga motivos suficientes para no confirmar la venta.

Arrendamientos no residenciales en quiebra

¿Qué sucede con un contrato de arrendamiento cuando el arrendatario se declara en quiebra?

CPA anterior a la BAPC : El código está permitido durante 60 días, sujeto a prórroga

CPA posterior a la BAPCPA : El tiempo para asumir o rechazar ahora es de 210 días

• Los primeros 120 se dan automáticamente
• Los próximos 90 pueden decretarse por causa justificada
• El tiempo adicional requiere L (o) consentimiento

Consecuencias de la suposición

+ Exige subsanar los impagos previos a la petición al arrendador, que es el primero en recibir sus distribuciones

+ Crea responsabilidad administrativa por el alquiler restante sujeto a un nuevo límite de 2 años

Consecuencias del rechazo

+ No importa si se hace a tiempo + Si se rechaza siguiendo la suposición inicial, entonces

• Los pagos de 2 años de alquiler se tratarán como una reclamación administrativa y se pagarán automáticamente
• El arrendador tiene una reclamación según la sección 502 (b) (6) por cualquier alquiler restante

Venta de bienes inmuebles en quiebra

¿Cómo afecta la presentación de una quiebra a la capacidad del deudor para vender bienes inmuebles?

Ventas convencionales o «basadas en corredores»

• + Acuerdos de cotización
• + Comisiones a pagar
• + MLS, otro tipo de marketing
• + Negociaciones opacas
• + Puede o no estar a la distancia de un brazo

Ventas de energía renovable en quiebra

• + Licitaciones abiertas: transparencia
• + Los postores deben estar «calificados»
• + Aprobación del tribunal y del fideicomisario
• + (La tarifa) debe obtener la «mejor oferta»
• + El precio «justo» es un problema

Qué sucede cuando los deudores refinancian

¿Puede un fideicomisario obligar al deudor a contribuir más a su plan de reorganización cuando lleva a cabo una refinanciación con retiro de efectivo?

Acerca de Drew, 325 BR 765 (ND IL 2005) J. Squires In re Powers, 140 B.R. 476 (ND IL 1992)

Con respecto a Drew: J. Squires señala que, según el Séptimo Circuito, la respuesta depende de si el artículo 1329 se aplica a esos ingresos, lo que los convierte en activos de la masa concursal sujetos a distribución en un plan de reorganización en virtud del artículo 1306. In re Witkowski, 16 F.3d 739 (Cir. 7, 1994).

La reparación está disponible en virtud del artículo 1329 cuando se hayan cumplido los artículos 1322 (a), (b), 1325 (a) y 1323 (c).

El resultado : Sí . El producto de la refinanciación por retiro de efectivo constituye propiedad de la herencia, al igual que las donaciones, las herencias y las ganancias inesperadas, como las ganancias de la lotería. Por lo tanto, el Fideicomisario puede solicitar que se distribuyan a través del Plan de Reorganización.

Véase In re Euerle, 70 B.R. 72 (Bankr.D.N.H.1987) (herencia); In re Koonce, 54 B.R. 643 (Bankr.D.S.C.1985) (lotería); Doane c. Appalachian Power Co. /In re Doane, 19 B.R. 1007 (W.D.Va.1982) (dinero prestado por un familiar).

DISCO : Las adquisiciones posteriores a la petición no pasan a formar parte del patrimonio en un caso del capítulo 7 o del capítulo 11.

Lien Stripping en el capítulo 13

El artículo 1322 (b) (2) especifica que un plan de reorganización no puede modificar una reclamación que esté «garantizada por una participación en la residencia principal del deudor». Entonces, ¿es posible anular una segunda o tercera hipoteca?

En rojo Fenn, 428 BR 494 (ND IL ED 2010) J. Cox

Con respecto a Fenn: El juez Cox observa que, según el artículo 506 (a), una reclamación está «garantizada» únicamente en la medida de la participación del acreedor en la masa concursal interés permitido en esa propiedad. Según el artículo 506 (d), se presume que las reclamaciones de los acreedores están permitidas a menos

+ se destaca por su desestimación en los artículos 502 (b) (5) o 502 (e) + O el acreedor no presenta la prueba de reclamación según el artículo 501

Una vez que el crédito garantizado permitido se identifique en los artículos 506 (d), 1322 (b) (2) y 1325 (a) (5), permiten al deudor del Capítulo 13 tratar dichos gravámenes subgarantizados como no garantizados parcial o totalmente para que puedan pagarse con la misma tasa que los acreedores generales no garantizados (GUC) en el Plan de Reorganización.

Por lo tanto : Cuando la garantía esté totalmente gravada por un primer gravamen, sin dejar ningún valor para garantizar los gravámenes subalternos, dichos gravámenes subalternos son efectivamente inseguro y se puede modificar («eliminar») y pagar mediante el Plan de Reorganización.

Disco : La eliminación de gravámenes no está disponible en el capítulo 7 según el S.Ct. de EE. UU. Dewsnup c. Timm, 502 U.S. 410, 112 S.Ct. 773, 116 L.ed.2d 903 (1992).

¿Puede un deudor del capítulo 13 anular una cláusula de pago por venta subsanando los incumplimientos hipotecarios del propietario de la propiedad?

Si los deudores del capítulo 13 que viven en una propiedad transferida por el propietario, que estaba en mora en ese momento, pagan los atrasos del propietario en el marco del Plan de Reorganización, ¿puede el acreedor hipotecario forzar el pago de una suma global mediante una cláusula de «venta pendiente»?

En relación con Tewell, 355 BR 674 (ND IL ED 2006) J. Squires

El artículo 362 (a) del Código de Quiebras (la suspensión automática) prevé la exención de la suspensión a solicitud de una parte interesada tras la notificación y una audiencia por cualquiera de los siguientes motivos:

+ Por causa justificada, incluida la falta de protección adecuada de los intereses del acreedor en la propiedad (es decir, despilfarro, falta de mantenimiento del seguro, falta de pago de la hipoteca, etc.); O

+ Cuando el deudor no tiene capital en la propiedad y la propiedad Por lo tanto, el § 362 (d) establece dos motivos por los que se puede conceder una exención de la suspensión automática.

La «causa» no se ha definido claramente y se determina caso por caso. Acerca de Fernstrom Storage & Van Co., 938 F.2d 731, 735 (7th Cir.1991).

El segundo motivo es que el deudor no tiene capital social en la propiedad y la propiedad no es necesaria para una reorganización eficaz (11 U.S.C. § 362 (d) (2)).

El primer motivo es el que se aplica en este caso: si el acreedor puede hacer valer sus derechos en virtud de la cláusula de vencimiento de la venta como «causa» de exención de la suspensión en virtud del § 362 (d) (1).

Problemas posteriores a la ejecución hipotecaria

Problemas de desalojo

Según la IMFL 15-1701 (b), el comprador tiene derecho a la posesión 30 días después de la confirmación de la venta contra todas las partes cuyos intereses hayan sido cancelados por orden judicial. Si se descubre que son otros ocupantes desconocidos, en virtud del artículo 1701 (h), se puede presentar una petición complementaria en un plazo de 90 días a partir de la confirmación. Debe prestar servicio en estas nuevas fiestas. El procedimiento es similar a una acción de ingreso forzoso y detención. Es importante presentar la petición complementaria en un plazo de 90 días; de lo contrario, el nuevo propietario debe presentar la notificación de intención con 90 días de antelación, tal como exige el artículo 1701 (h) (4). Precisamente este problema se solucionó cuando el alguacil del condado de Cook se negó a desalojar a una persona por no haber recibido este aviso. 1840 Maple Ave v. West, 2012 ILL.app 103120-U (1st Dist. 2012). Hay problemas con el desalojo de personas desconocidas con arreglo al artículo 1508 (g). (Véase Fairbanks Capital c. Coleman, 352 ill.App.3d 550 (1st Dist. 2004)).

En el caso Applegate mencionado anteriormente, es importante enumerar los nombres reales de los inquilinos y no solo agruparlos con las incógnitas. Si no se notifica debidamente, los intereses del inquilino no se embargan.

Los arrendamientos ejecutados antes de la hipoteca tienen un interés superior al de la hipoteca, e incluso en el caso de una venta judicial, usted queda sujeta a ese arrendamiento. (Véase Kelley/Lehr contra O'Brien, 194 ill.App.3d 360 (2nd Dist. 1990) e IMFL 15-1504)

Debe cumplir con la «Ley federal de protección de los inquilinos en caso de ejecución hipotecaria» de 2009. Se debe permitir que los contratos de arrendamiento celebrados antes de la ejecución hipotecaria permanezcan en vigor durante el resto del arrendamiento.

Asegurar la propiedad

Una vez que se confirme la venta, el mejor postor en la venta judicial es ahora el propietario registrado del título. Por lo general, la posesión se suspende durante 30 días (consulte las cuestiones de desalojo más arriba). Una vez transcurridos los 30 días, se puede contactar al alguacil para desalojar a los propietarios. Tenga en cuenta que, por lo general, esto llevará más tiempo si el alguacil cuenta con refuerzos.

Una vez que el comprador toma posesión, puede y debe cambiar las cerraduras e inspeccionar la propiedad. Podría haber daños importantes y, si es durante el invierno, tome medidas para preparar la propiedad para el invierno a fin de evitar daños en las tuberías.

Problemas de preservación de la propiedad

La propiedad ahora es responsabilidad del comprador. Conseguir un seguro es lo mínimo. Consulta las ordenanzas locales para ver si es necesario registrar una propiedad vacante. Si el propietario original ahora es inquilino, es posible que se requieran permisos locales, ya que la propiedad ahora es de alquiler. Asegúrese de que la propiedad esté en buen estado, que se corte el césped y que se quite la nieve. Muchas ciudades multarán al propietario registrado por no seguir estas reglas. Además, si el nuevo comprador es ahora propietario, será responsable de mantener la propiedad en buen estado y «habitable». Los inquilinos pueden quejarse ante los inspectores de edificios locales, y lo harán, y las ciudades más grandes tendrán números de teléfono para resolver problemas con los inquilinos.

Responsabilidad por HOA, impuestos, etc.

El comprador es ahora el propietario registrado y es responsable de las cuotas de la Asociación de Propietarios, los impuestos, etc. La venta judicial no extingue ni satisface los impuestos vencidos o una propiedad que ya se haya vendido a cambio de impuestos. El comprador debe asegurarse de pagar o canjear los impuestos lo antes posible. Especialmente si necesitan canjearlos, la tasa de interés legal de Illinois es muy alta en Illinois. Si es posible, los impuestos vencidos deben pagarse antes de la venta y sumarse al importe de la sentencia.

Además, el comprador debe mantenerse al día con las cuotas de la HOA y, si la propiedad es parte de una HOA, es aún más importante mantener la propiedad en buen estado, ya que muchas HOA pueden multar al propietario por una propiedad que no cumpla con los estatutos.