Nieruchomości w trudnej sytuacji

Rozwiązania ograniczające straty

Krótka wyprzedaż to sprzedaż nieruchomości podmiotowi trzeciej. Generalnie przez pośrednika w handlu nieruchomościami i za mniej niż pozostałe saldo kredytu hipotecznego i albo wybaczenie salda, wymagając od sprzedawcy wymyślenia pewnej kwoty lub po prostu zwolnienia zastawu, ale utrzymując notatkę przy życiu. Krótka sprzedaż może być korzystna dla pożyczkodawcy, ponieważ sędziowie często niechętnie podają braków, a koszty postępowania sądowego są oszczędzane.

Modyfikacja stał się bardziej popularny. Istnieje wiele programów rządowych (HAMP, HARP itp.) dostępnych dla pożyczkobiorców. Często kredytobiorcy mogą obniżyć stopy procentowe, obniżyć płatności i odłożyć nieodebrane płatności z powrotem do pożyczki.

Opcje inne niż ustawowe wykluczenie

1. Ścisła egzekucja (prawo zwyczajowe i rzadkie)
2. Wyłączenie zgody
3. Akt w miejsce
4. Upadłość (więcej na ten temat w dalszej części prezentacji)

Ustawowe egzekucje podlegają ustawowi stanu Illinois Hypoteclosure Law („IMFL”), 735 ILCS 5/15-1101 i nast.

Ścisłe zamknięcie jest starym środkiem prawnym dla pożyczkodawców i jest wyraźnie dozwolony na mocy IMFL 15-1403

Sprawy dotyczące ścisłego zamknięcia: Great Lakes Mortgage przeciwko Collymore, 302 n.e.2d 248 (1st Dist. 1973); Aletta przeciwko Kyatt, 138 n.e.2d 695 (1st Dist. 1956) (dostępne tylko streszczenie); Carpenter przeciwko Plagge, 192 Ill. 82 (1901); Pruett przeciwko Midkiff, 273 Ill.App 142 (4th Dist. 1933).

Oczywiście żadna z nich nie jest aktualna. Jednak nadal jest to dobre prawo, a dzisiejsze warunki rynkowe sprawiają, że ścisłe wykluczenie jest realną alternatywą. Wymagane są 3 elementy:

1. Kredytobiorca (kredytodawca) jest niewypłacalny.
2. Nieruchomość jest warta mniej niż kredyt hipoteczny i zaległe podatki
3. Brak oceny niedociągnięć wobec kredytobiorcy.

Zaletą jest to, że po skróconym okresie wykupu — od 30 do 90 dni, nieruchomość wraca do pożyczkodawcy (kredytodawcy) bez konieczności sprzedaży szeryfa. Jest to krótszy niż okres wykupu przez IMFL wynoszący 7 miesięcy od wykluczenia lub 3 miesiące od wydania orzeczenia (IMFL 15-1603). Również wiele właściwości znajduje się pod wodą, co zadowoliłoby element 2. Również wielu kredytobiorców złożyło wniosek o upadłość w rozdziale 7, dlatego element 3 można łatwo zaspokoić, ponieważ i tak nie jest dozwolone żadne niedociągnięcia, a przypuszczalnie kredytobiorcy byli niewypłacalni, ponieważ złożyli wniosek o upadłość, spełniając element 1.

Problem polega na tym, że orzecznictwo jest niewiele, a sędziowie prawdopodobnie nie są zaznajomieni; inne zastawy mogą nie zostać wygaszone; spółki tytułowe również mogą być tym zdezorientowane i w rezultacie uzyskanie ubezpieczenia tytułu własności może być trudne.

Wyłączenie zgody znajduje się w IMFL 15-1402. Jeśli strony (kredytodawca i kredytodawca) uzgodnią zgodę, kredytodawca może odebrać nieruchomość bezpłatnie i pozbawioną wszystkich zastawów zastawowych (z wyjątkiem zastawów amerykańskich).

Zgodnie z IMFL 15-1402 (a) wykluczenie zgody może być dokonane z lub bez sprzeciwu. Aby uzyskać wykluczenie zgody bez sprzeciwu, muszą być obecne następujące elementy:

1. Musi to nastąpić przed sądową sprzedażą.
2. Pożyczkodawca musi zrezygnować z osobistych niedociągnięć wobec kredytobiorcy.
3. Oferta wykluczenia zgody musi być przedstawiona na piśmie w reklamacji lub odrębnym wniosku. Ważne, aby wszystkie strony otrzymały powiadomienie - zwłaszcza nierejestrowane, niewiadome i młodsi zastawcy.
4. Zgoda kredytobiorcy (wyraźnie)
5. Żadnych przedmiotów innych stron

Wyłączenie zgody z sprzeciwem jest objęte przepisami 1402 lit. b)

1. Sprzeciw musi być złożony przez stronę interesu przed wydaniem orzeczenia. Odbywa się przesłuchanie dowodowe.
2. Jeśli zostanie wykazana uzasadniona przyczyna, sąd nie zezwoli na wydanie orzeczenia zgodnego.
3. Jeżeli strona wnosząca sprzeciw nie wykazała uzasadnionej przyczyny lub zgodziła się zapłacić kwotę umorzenia wraz z kosztami sądowymi i odsetkami, sąd udzieli zgody na wykluczenie, lub
4. Jeśli strona sprzeciwiająca zgodzi się zapłacić kwotę umorzenia w ciągu 30 dni, tytuł będzie należał do strony sprzeciwiającej się po zapłaceniu. Tytuł jest wolny i wolny od najmłodszych zastawów (innych niż rząd USA).

Zgodnie z 1402 lit. b) pkt 3, jeżeli więcej niż jedna strona sprzeciwia się, możliwość wykupu (w ciągu 30 dni) przebiega w kolejności priorytetu zastawu. Należy pamiętać, że strona sprzeciwiająca się, która nie wykupuje, gdy ma taką możliwość, może ponosić odpowiedzialność za odsetki i koszty naliczone podczas 30-dniowego okresu wykupu na rzecz strony, która pomyślnie zrealizuje.

Jaka jest różnica między wykluczeniem zgody a ścisłym wykluczeniem?

• Wyłączenie zgody jest ustawowe, surowe jest prawo zwyczajowe.
• Brak okresu wykupu w zgodzie, chyba że zastrzeżenia

Dlaczego warto korzystać z zgody na wyłączenie zgody?

• Potencjalnie szybszy, ponieważ nie ma okresu sprzedaży lub wykupu.
• Nadal usuwa zastawy młodszych (z wyjątkiem rządu USA).
• Potencjalna marchewka do zaoferowania pożyczkobiorcy - bez niedoboru. Wielu kredytobiorców nie będzie wiedziało, że wielu sędziów i tak nie poda braków.

Kwestie do rozważenia

• Młodsi zastawowcy muszą sprzeciwić się w przeciwnym razie wygaszony bez możliwości wykupu.
• Zazwyczaj nie jest wydawany żaden akt. Spróbuj nakłonić pożyczkobiorcę do wydania aktu lub zarejestrowania orzeczenia jako aktu. Może być możliwe nakłonienie sędziego do wykonania aktu.
• Upewnij się, że wyrok zgody zawiera elementy wymagane w 1402 (c):
  • Zgoda
  • Zrzeczenie się umorzenia
  • Brak niedociągnięć (weź to pod uwagę, ważne zwłaszcza w przypadku nagrywania)
  • Opis prawny i wspólny adres (ważne zwłaszcza w przypadku nagrywania)
  • Brak zastrzeżeń
  • Majątek

Orzecznictwo dotyczące wykluczenia zgody: In re Brooks, 324 BR 56 (ND IL BK 2005), Applegate Apt. przeciwko Commercial Coin, 276 ill.App.3D 433 (1st Dist. 1995)

Akt w miejsce

Czyn zamiast („DIL”) jest regulowany przez IMFL 15-1401. W tym przypadku pożyczkodawca przyjmuje akt od Kredytobiorcy zamiast wykluczać i ogólnie w celu zaspokojenia długu bazowego. Należy pamiętać, że aby utrzymać kredytobiorcę lub poręczyciela na hakie za niezaspokojoną część długu bazowego, dodatkowa umowa musi zostać zawarta jednocześnie z aktem. Pożyczkodawca bierze nieruchomość z zastrzeżeniem wszelkich innych zastawów na nieruchomości.‍

Co jest potrzebne? ‍

Oferta i akceptacja.

Kto powinien złożyć ofertę?

Idealnie kredytobiorca składa ofertę, a pożyczkodawca akceptuje. Odciąga to pożyczkobiorcę od żądania przymusu i zapewnia, że oferta jest dobrowolna. Jeżeli Kredytobiorca złoży ofertę, powinien podać powód oferty, że oferta jest dobrowolna, że nieruchomość znajduje się pod wodą, brak innych zastawów.

Nigdy nie wierz na słowo pożyczkobiorcy. Pożyczkodawca powinien uzyskać własną wycenę, aby upewnić się, że nieruchomość znajduje się pod wodą i przeprowadzić wyszukiwanie tytułu, aby upewnić się, że nie ma innych zastawów na nieruchomości. Uzyskanie wyceny w celu sprawdzenia, czy nieruchomość znajduje się pod wodą, może chronić Pożyczkodawcę, jeśli DIL zostanie zaakceptowany, a Kredytobiorca złoży wniosek o upadłość w ciągu 90 dni do jednego roku.

Pamiętaj, że nawet jeśli odkryto inne zastawy - wykluczenie zgody jest nadal ważną opcją.

Dlaczego DIL?

• Kredytobiorca jest na ogół zwolniony z niedoboru
• Szybciej dla wszystkich zaangażowanych stron. Bank może szybciej odwrócić i odsprzedać nieruchomość.
• Tańsze — mniej opłat i kosztów prawnych. Szczególnie ważne, gdy sędziowie i tak niechętnie podają naszych braków. Po prostu zwiększa koszty banku przy niewielkich szansach na odzyskanie.

Uwaga pod koniec roku 1401 akceptacja DIL przez pożyczkodawcę nie stanowi połączenia udziałów Pożyczkodawcy w stosunku do najmłodszych zastawników. Oznacza to, że młodszy zastawownik nie staje się teraz starszym zastawnikiem tylko dlatego, że Bank rozliczał się z Kredytobiorcą. W razie potrzeby pożyczkodawca mógłby nadal wycofać się przeciwko młodszemu zastawownikowi (-om) w celu ich wyeliminowania. Oczywiście, jeśli znany jest młodszy zastawca, najlepiej i tak nie kontynuować DIL.

Orzecznictwo w sprawie DIL: Flora Bank przeciwko Czyzewskiemu, 222 ill.app.3D 382 (5 dyst. 1991), Olney Trust Bank przeciwko Pitts, 200 ill.App.3d 917 (5 dyst. 1990), ZDE Investments przeciwko Bosco, 2012 Ill App (1st) 120975-U (opinia niepublikowana z 2012 r.)

Pułapki w procedurach zamknięcia

Kredytobiorcy w wojsku

Ustawa o pomocy cywilnej w służbie wojskowej (SCRA, 50 USC Załącznik 501-596) chroni członków służby, którzy są oddelegowani do czynnej służby. Większość spraw cywilnych przeciwko żołnierzom zostaje zawieszona podczas pełnienia czynnej służby i do 90 dni po zakończeniu rozmieszczenia. Ustawa jest dość długa. Najlepiej sprawdzić, czy jedna ze stron jest członkiem służby pod adresem https://www.dmdc.osd.mil/appj/scra/single_record.xhtml, a następnie zapoznać się z tekstem ustawy w celu uzyskania szczegółowych informacji.

Zastawy rządu USA — Federalne zastawy podatkowe

Tylko sądowa sprzedaż może usunąć zastaw rządu. Patrz 28 USC 2410. Stany Zjednoczone muszą być wymienione jako strona, a doręczenie musi być wykonane odpowiednio - wysłać do lokalnego prokuratora USA i prokuratora generalnego pocztą poleconą lub poświadczoną. Rząd ma 60 dni po służbie, aby odpowiedzieć. Rząd ma okres wykupu 120 lub okres prawa stanowego od daty sprzedaży, w zależności od tego, która z tych wartości jest dłuższa w przypadku zastawów IRS.

Najemcy

W przypadku Applegate wymienionym powyżej, ważne jest, aby wymienić rzeczywiste nazwiska najemców, a nie tylko łączyć ich z niewiadomymi. Jeśli nie zostanie odpowiednio zauważony, interes najemcy nie jest zablokowany.

Leasing zawarty przed hipoteką ma większe odsetki niż kredyt hipoteczny, a nawet przy sprzedaży sądowej, którą podejmujesz pod warunkiem tej leasingu. (Patrz Kelley/Lehr przeciwko O'Brien, 194 ill.App.3D 360 (2 dyst. 1990) i IMFL 15-1504)

Musi być zgodny z federalną „Ustawą o ochronie najemców przy przejęciu” z 2009 r. Umowy najmu zawarte przed egzekucją muszą pozostać do końca najmu.

Problemy z wykupem

Kapitał wykupu zawsze istnieje. Nie próbuj zrezygnować z tego w dokumencie hipotecznym. Kapitał własny umorzenia trwa do momentu sprzedaży wykluczenia. Hipoteka, umowa ratalna, umowa zabezpieczona nieruchomością nie mogą mieć języka, który ma na celu zaprzestanie roszczenia lub przywrócenie nieruchomości pożyczkodawcy. (Patrz First Illinois Bank przeciwko Hansowi, 143 All.App.3D 1033). Jest to sprzeczne z porządkiem publicznym i jest nieważne. Należy pamiętać, że w ramach samego procesu egzekucji kredytobiorcę może to zrezygnować lub skrócić, jak opisano powyżej w przypadku DIL, zgody lub ścisłej egzekucji.

bankructwo

• Zawsze ubiegaj się o ulgę z pobytu, jeśli pożyczkobiorca lub jakikolwiek gwarant jest w aktywnym bankructwie.
• Jeśli Kredytobiorca znajduje się w rozdziale 13 i jest obecny po petycji, nie jest możliwe wykluczenie.
• Nigdy, nigdy nie szukaj niedociągnięć wobec pożyczkobiorcy, który został zwolniony i nie potwierdził.

Nakazy sądowe

Istnieje kilka różnych rodzajów nakazów: tymczasowy zakaz zbliżania się (TRO), wstępny, stały i upadłość. TRO są ex parte, nie było czasu na powiadomienie. Wstępne wymaga od wszystkich stron wypowiedzenia (czasami nazywanego wnioskiem o zatrzymanie się w egzekucjach). Trwałe występuje bardzo rzadko w postępowaniu o egzekucję.

Najczęstszymi przykładami nakazów wykluczenia są bankructwo lub rozwód. Aby uzyskać nakaz w sądzie stanowym, należy spełnić 4 elementy:

1. Strona ubiegająca się o nakaz prawdopodobnie odniesie sukces pod względem merytorycznym.
2. Strona ubiegająca się o nakaz musi mieć prawo lub interes wymagający ochrony
3. Nieodwracalna szkoda, jeśli nie ma nakazu
4. Brak innego środka prawnego (In re Marriage of Elliot, 265 ill.app.3D 912. 914 (1 dyst. 1994) powołując się na Cross Wood Products przeciwko Suter, 97 ill.App.3D 282 (1981).

W Elliot nakaz wydany po zamknięciu z postępowaniem rozwodowym. Jednak nakaz został uchylony, ponieważ nie było określonych ram czasowych, pożyczkodawca nie był odpowiednio chroniony, a sprzedaż lub refinansowanie nie było w toku.

W przypadku upadłości nakaz jest automatyczny zgodnie z 362 kodeksu upadłościowego. (więcej na ten temat w dalszej części prezentacji)

Posiadanie podczas egzekucji

Zgodnie z IMFL 15-1701 (b) (1) i (2) istnieją różne domniemane prawa do posiadania w zależności od tego, czy nieruchomość jest mieszkalna. Jeżeli nieruchomość jest mieszkalna, domniemuje się, że Kredytobiorca (właściciel domu) jest uprawniony do posiadania. Aby temu zaradzić, pożyczkodawca musi pokazać, co następuje:

1. Dobry powód
2. Kredyt hipoteczny pozwala pożyczkodawcy posiadać
3. Pożyczkodawca ma rozsądne prawdopodobieństwo sukcesu

W przypadku nieruchomości niemieszkalnych przyjmuje się, że Pożyczkodawca jest uprawniony do posiadania, jeżeli:

1. Kredyt hipoteczny na to pozwala.
2. Pożyczkodawca ma rozsądne prawdopodobieństwo sukcesu

Kredytobiorca może to przezwyciężyć, ale musi sprzeciwić się i wykazać dobrą przyczynę. (Bank of America v. 108 N. LaSalle, 401 ill.app.3D 158, 164 (1 dyst. 2010) powołując się na Travelers Ins. V. LaSalle Nat. bank, 200 ill.app.3d 139, 143 (II dyst. 1990)).

Większość kredytów hipotecznych zawiera język, który pozwala pożyczkodawcy przejąć kontrolę w postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto, jak stwierdzono w Bank of America, jeśli pożyczkodawca może ustalić niewypłacalność, wówczas pożyczkodawca ustalił uzasadnione prawdopodobieństwo sukcesu. Wszystko, co odchodzi, jest dobrą przyczyną. To, która strona musi to pokazać, zależy od tego, czy nieruchomość jest mieszkalna, czy nie. W warunkach komercyjnych, na ogół Kredytobiorca będzie próbował wykazać dobrą sprawę poprzez pewnego rodzaju obronę afirmatywną. Jak pokazał przypadek Travellers, ważne jest, aby zweryfikować twierdzącą obronę i odpowiedzi oraz użyć oświadczenia kontrprzysięgłego przeciwko oświadczeniu złożonemu w ramach wniosku o posiadanie. Również obrony twierdzące muszą zawierać zarzuty faktyczne, a nie być po prostu konkluzoryjnymi. Ponadto twierdząca obrona lub inna dobra sprawa nie może po prostu próbować przenieść obciążenia z powrotem na pożyczkodawcę (Bank of America, 401 ill.app.3d 158 w 176). Ponadto pożyczkodawca nie jest zobowiązany do wykazywania lub zarzucania jakichkolwiek oszustw, złego zarządzania lub marnotrawstwa popełnianych przez kredytobiorcę. (Identyfikator) Warto również zauważyć, że samo zarzucanie lub nawet wykazanie, że pożyczkodawca jest odpowiednio chroniony, nie ma znaczenia w ramach IMFL. (Podróżni, 200 ill.app.3d 139, 144).

Resetowanie daty sprzedaży

Często zdarza się, że sprzedaż sądowa zostaje przełożona po zakończeniu publikacji. Zachowaj ostrożność podczas zmiany harmonogramu na ponad 60 dni po pierwotnej dacie publikacji. Jeśli sprzedaż zostanie przesunięta o więcej niż 60 dni, będziesz musiał ją ponownie opublikować. IMFL 15-1507. Orzecznictwo przebiega w obie strony w odniesieniu do tego, co może się zdarzyć w przypadku braku ponownej publikacji. W przypadku sprzed IMFL brak ponownego opublikowania był wystarczającym powodem do odłożenia sprzedaży. Pierwsze Federalne Oszczędności przeciwko Chapmanowi, 116 ill.App.3D 950 (3 dyst. 1983). Ogólnie rzecz biorąc, oferta cenowa przy sprzedaży sądowej jest przypuszczalnie wystarczającą kwotą. Jednak sądy orzekły, że brak ponownej publikacji i cena sprzedaży niższa niż szacowana wartość mogą być „dobrym powodem” do odstąpienia od sprzedaży. GMB Financial przeciwko Marzano, 385 ill.App.3D 978, 997 (2 dyst. 2008), zob. także Cragin Federal Bank przeciwko American Natl. Bank, 262 ill.app.3D 115, 121 (II dyst. 1994).

Skomplikowane spory priorytetowe

IMFL 15-1301 ustanawia ogólną zasadę, że zastaw jest skuteczny w odniesieniu do osób trzecich, gdy kredyt hipoteczny jest rejestrowany w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. IMFL 15-1302 dotyczy pewnych przyszłych postępów (takich jak HELOC). Ustawa Illinois Conveyances Act 765 ILCS 5/30 kontroluje również priorytet kredytów hipotecznych. Ogólna zasada pierwsza w czasie, pierwsza w prawo sięga tylko tak daleko. Mogą wystąpić problemy z samym nagranym dokumentem. Co jeśli kredyt hipoteczny był rzeczywiście refi lub odnowieniem? Co się stanie, jeśli wszyscy posiadacze zastawu nie są kredytami hipotecznymi: memorandami sądowymi, zastawami mechanicznymi lub stowarzyszeniami właścicieli mieszkania/domów?

W większości przypadków, jeśli występuje problem nad priorytetem, jest on rozwiązany przed sprzedażą; jednak IMFL 15-1506 (h) pozwala sądowi opóźnić decyzję do momentu potwierdzenia sprzedaży. Zgodnie z 1506 lit. h) strona interesu może ubiegać się o zgodę sądu na odroczenie ustalenia priorytetu do momentu sprzedaży. (NBD Highland Park Bank przeciwko Wiedniu, 251 ill.app.3D 512, 517-8 (II dyst. 1993). IMFL 15-1508 (b) przewiduje również, że zlecenie potwierdzające sprzedaż może określać priorytet stron, które odroczyły zgodnie z 1506 (h). Identyfikator.

Mogą wystąpić problemy z zarejestrowanym kredytem hipotecznym, które również pokonałyby najpierw na czas, pierwszy w prawo. Gdyby kredyt hipoteczny miał jedną wartość, ale warunki dokumentu pozwalały na przekroczenie tej kwoty przyszłych zaliczek, wówczas ten zarejestrowany kredyt hipoteczny nie byłby wystarczający do powiadomienia kolejnych zastawców. (Northridge Bank przeciwko Lakeshore Commercial, 48 ill.app.3D 82 (1st Dist. 1977).

Linia kredytowa kapitału własnego lub odwrócona hipoteka są objęte IMFL 15-1302. Tego typu kredyty hipoteczne są rejestrowane z maksymalnymi kwotami zastawu - maksymalną kwotą, z której kredytobiorca może czerpać. Są one skuteczne wobec kolejnych zastawników, nawet jeśli w tym czasie nie było należnego salda.

Co jeśli istnieje hipoteka i zastaw mechaniczny, a kapitał własny w nieruchomości jest niewystarczający do zaspokojenia obu kwot? Ustawa o zastawie mechaniki (770 ILCS 60/16) modyfikuje regułę pierwsza w czasie, pierwsza po prawej. LaSalle Bank przeciwko Cypress Creek, 242 Ill.2d 231, 237 (2011). Zgodnie z ustawą o zastawach mechanicznych, „każdy wnioskodawca do zastawu mechaników ma pierwszeństwo tylko w zakresie zwiększonej wartości nieruchomości z powodu ulepszeń tego wnioskodawcy na nieruchomości. Id. na 238 (podkreślenie w oryginale). Należy zauważyć, że wartość roszczenia dotyczącego zastawu mechanicznego może nie być po prostu równa kwocie samego zastawu, może być ograniczona do zwiększonej wartości nieruchomości w wyniku ulepszeń. Sąd w sprawie LaSalle przyjrzał się wartości nieruchomości przed ulepszeniami, a następnie wartości po dokonaniu ulepszeń, aby określić zakres roszczenia z zastawu mechaników w stosunku do kwoty, za którą nieruchomość została sprzedana przy sprzedaży. Identyfikator w 291.

Jeśli kredyt hipoteczny jest odnowieniem poprzedniego banknotu, generalnie będzie miał pierwszeństwo przed pierwotną datą nagrywania banknotów. Również jeśli kredyt hipoteczny zostanie sprzedany lub przypisany, zachowuje pierwotną datę priorytetu. Ważne jest, aby pamiętać, że cesja nie musi być rejestrowana, aby zachować ten priorytet; jednak, konieczne będzie przedstawienie zlecenia w momencie zamknięcia, aby wykazać, że Powód rzeczywiście ma prawo do wniesienia pozwu.

Refinansowanie może również zmienić priorytet wbrew kolejności rejestrowania kredytów hipotecznych. Zgodnie z doktryną subrogacji, jeśli pożyczkodawca spłaci poprzedniego zastawownika, pożyczkodawca ten przyjmuje priorytet pożyczkodawcy, którego spłacił, w zakresie zastawu poprzedniego pożyczkodawcy. (Zobacz Aames Capital przeciwko Interstate Bank of Oak Forest, 315 ill.App.3D 700 (2 dyst. 2000). Istnieją dwa rodzaje subrogacji: konwencjonalna/umowna i sprawiedliwa. Id. na 706. Konwencjonalne lub umowne to typowa refi. Idealnie, nowy pożyczkodawca odwołuje się do poprzedniego pożyczkodawcy, że spłaca się w ramach refi i rejestrowana jest umowa subrogacyjna. Jeśli jednak to masz, nie ma skomplikowanego sporu priorytetowego. Problem pojawia się, gdy nie ma zarejestrowanej umowy subrogacyjnej. Taki był problem w Aames.

Nie ma twardych i szybkich zasad sprawiedliwego podporządkowania, chociaż niesprawiedliwe wzbogacenie jest kluczowym aspektem, a nie jest zbyt wiele orzecznictwa. Identyfikator. Jeden z nielicznych przypadków, w których można się tym zająć, miał związek z połączeniem znanych i nieznanych zastawów mechanicznych. Ta sprawa dotyczyła pożyczkodawcy spłacającego znane zastawy mechaniczne, ale nie spłacał nieznanych zastawów. W takim przypadku stwierdzono, że hipoteka nowego pożyczkodawcy przewyższa zastawy nieznanej mechaniki w zakresie kwoty, którą spłacił ze znanych zastawów. Id. powołując się na Detroit Steel przeciwko Hudes, 17 ill.App.2d 514 (1958).

Ogólnie uważa się, że Stowarzyszenie Właścicieli Mieszkań i Domów zajmuje się gruntem i ma pierwszeństwo przed kolejnymi kredytami hipotecznymi, o ile regulamin i deklaracje stowarzyszenia zostały zarejestrowane jako pierwsze. St Paul Federal przeciwko Wessby, 149 ill.App.3D 1059, 1062-3 (1 dyst. 1986). Obowiązuje to ustawa o nieruchomościach mieszkaniowych Illinois. Jednak zastaw nie powstaje, dopóki nie stanie się należny i nie zostanie zapłacony. Id. na 1068-9.

Wpływ bankructwa na egzekucję

Każde bankructwo (7, 11 lub 13) zatrzymuje działanie wykluczające. Wynika to z faktu, że automatyczne zawieszenie uniemożliwia dalsze postępowanie sądowe stanowe, gdy upadłość jest aktywna, chyba że wierzyciel podejmie decyzję o zwolnieniu z pobytu. BK może zatrzymać egzekucję w dowolnym momencie przed sprzedażą szeryfa. Zasadniczo nie pomoże to po przeprowadzeniu sprzedaży, chyba że sędzia sądu stanowego miałby odpowiedni powód, aby nie potwierdzić sprzedaży.

Leasing niemieszkalny w upadłości

Co dzieje się z leasingiem, gdy najemca złoży upadłość?

Pre-BAPCPA : Kod dozwolony 60 dni, z zastrzeżeniem przedłużenia

Post-BAPCPA : Czas założenia lub odrzucenia wynosi teraz 210 dni

• Pierwsze 120 jest podawanych automatycznie
• Następne 90 może zostać uznane za przyczynę
• Dodatkowy czas wymaga zgody L (lub)

Konsekwencje założenia

+ Wymaga ustalenia domyślnych ustawień przed petycją do Wynajmującego - kto pierwszy otrzymuje jego dystrybucje

+ Powoduje odpowiedzialność administracyjną za pozostały czynsz podlegający nowemu 2-letniemu limitu

Konsekwencje odrzucenia

+ Nie ma różnicy, jeśli zostanie wykonane w odpowiednim czasie + Jeśli zostanie odrzucony zgodnie z początkowym założeniem,

• 2 lata opłat czynszowych będą traktowane jako roszczenie administracyjne i wypłacane automatycznie
• Wynajmujący ma § 502 (b) (6) roszczenie z tytułu pozostałego czynszu

Sprzedaż nieruchomości w upadłości

W jaki sposób wypełnienie upadłości wpływa na zdolność dłużnika do sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż konwencjonalna lub „oparta na brokerze”

• + Porozumienia dotyczące aukcji
• + Prowizje do zapłaty
• + MLS, inny marketing
• + Nieprzejrzyste negocjacje
• + Może lub nie musi być długość ramienia

Sprzedaż RE w upadłości

• + Otwarte oferty: przejrzystość
• + Oferenci muszą być „wykwalifikowani”
• + Zatwierdzenie sądu i powiernika
• + T (ee) musi uzyskać „najlepszą ofertę”
• + „Uczciwa” cena to problem

Co się dzieje, gdy dłużnicy refinansują

Czy powiernik może zmusić dłużnika do wpłacenia więcej na swój plan reorganizacji, gdy przeprowadza refinansowanie wypłaty?

W re Drew, 325 BR 765 (ND IL 2005) J. Squires In re Powers, 140 B.R. 476 (ND IL 1992)

W re Drew: J. Squires zauważa, że zgodnie z 7. okręgiem odpowiedź zależy od tego, czy § 1329 ma zastosowanie do tych dochodów, co czyni je aktywami majątku upadłościowego podlegającym podziałowi w Planie Reorganizacji zgodnie z §1306. W re Witkowski, 16 F.3d 739 (Cr. 7, 1994).

Zwolnienie dostępne na podstawie §1329, gdy spełnione zostały §1322 lit. a), b), §1325 lit. a) i §1323 lit. c).

Rezultat : tak . Wpływy z refi wypłaty stanowią własność majątku, podobnie jak prezenty, dziedziczenie i nieoczekiwane zdarzenia, takie jak wygrane na loterii. Dlatego Powiernik może starać się o ich dystrybucję w ramach Planu Reorganizacji.

Zobacz In re Euerle, 70 B.R. 72 (Bankr.D.N.H.1987) (dziedziczenie); In re Koonce, 54 B.R. 643 (Bankr.D.S.C.1985) (loteria); Doane przeciwko Appalachian Power Co. /In re Doane, 19 B.R. 1007 (W.D.Va.1982) (pieniądze pożyczone przez krewnego).

DIS : Nabycie po złożeniu wniosku nie staje się częścią spadku w sprawie rozdziału 7 lub rozdziału 11.

Zdejmowanie linków w rozdz. 13

§1322 (b) (2) określa, że plan reorganizacji nie może modyfikować roszczenia, które jest „zabezpieczone udziałem w głównym miejscu zamieszkania dłużnika”. Czy możliwe jest pozbycie się drugiego lub trzeciego kredytu hipotecznego?

W re Fenn, 428 BR 494 (ND IL ED 2010) J. Cox

W sprawie re Fenn: sędzia Cox zauważa, że zgodnie z § 506 lit. a) roszczenie jest „zabezpieczone” tylko w zakresie udziału wierzyciela w majątku upadłościowego dozwolone odsetki w tej nieruchomości. Zgodnie z § 506 lit. d) roszczenia wierzyciela są domniemane, chyba że

+ wyszczególnione na wyłączenie w §502 lit. b) pkt 5 lub §502 lit. e) + LUB wierzyciel nie złoży dowodu roszczenia zgodnie z §501

Po zidentyfikowaniu dozwolonego zabezpieczonego wierzytelności zgodnie z § 506 lit. d), §1322 lit. b) pkt 2 i 1325 lit. a) (5) zezwala dłużnikowi w rozdziale 13 traktowanie takich zastawów niezabezpieczonych jako częściowo lub całkowicie niezabezpieczonych, tak aby można je było wypłacić według takiej samej stawki jak Generalni Niezabezpieczeni wierzyciele (GUC) w Planie reorganizacji.

Dlatego : W przypadku gdy zabezpieczenie jest w pełni obciążone pierwszym zastawem, nie pozostawiając żadnej wartości dla zabezpieczenia zastawów młodszych, wspomniane zastawy są skutecznie niezabezpieczone i mogą być modyfikowane („rozebrane”) i opłacane za pośrednictwem Planu Reorganizacji.

Dis : Zdejmowanie zastawu nie jest dostępne w rozdziale 7 dla US S.Ct. Dewsnup przeciwko Timmowi, 502 U.S. 410, 112 S.Ct. 773, 116 L.ed.2d 903 (1992).

Czy dłużnik z rozdziału 13 może pokonać klauzulę „Due-On-Sale”, usuwając niewypłacalność kredytu hipotecznego właściciela nieruchomości?

Jeśli rozdział 13 Dłużnicy mieszkający w nieruchomości przeniesionej przez właściciela, który był wówczas zaległy, spłacają zaległości właściciela w Planie Reorganizacji, czy kredytodawca może wymusić zryczałtową płatność za pomocą klauzuli „cła na sprzedaż”?

W re Tewell, 355 BR 674 (ND IL ED 2006) J. Squires

§362 lit. a) Kodeksu upadłościowego (automatyczny pobyt) przewiduje zwolnienie z pobytu na wniosek zainteresowanej strony po zawiadomieniu i przesłuchaniu z któregokolwiek z następujących powodów:

+ z przyczyn, w tym braku odpowiedniej ochrony interesu wierzyciela w nieruchomości (tj. marnotrawstwo, brak utrzymania ubezpieczenia, brak spłaty kredytu hipotecznego itp.); LUB

+ Gdy dłużnik nie ma kapitału własnego w nieruchomości i majątku Zatem § 362 lit. d) przewiduje dwie podstawy, na podstawie których można przyznać zwolnienie z automatycznego pobytu.

„Przyczyna” nie została jasno określona i jest ustalana indywidualnie dla każdego przypadku. W sprawie Fernstrom Storage & Van Co., 938 F.2d 731, 735 (7. okr. 1991).

Drugi powód polega na tym, że dłużnik nie posiada kapitału własnego w nieruchomości, a nieruchomość jest niepotrzebna do skutecznej reorganizacji. 11 U.S.C. § 362 (d) (2).

Pierwszy zarzut dotyczy tego, czy Wierzyciel może dochodzić swoich praw wynikających z klauzuli naliczenia na sprzedaż jako „przyczynę” zwolnienia z zawieszenia na podstawie § 362 lit. d) pkt 1.

Problemy po zamknięciu

Problemy z eksmisją

Zgodnie z IMFL 15-1701 (b) nabywca jest uprawniony do posiadania 30 dni po potwierdzeniu sprzedaży wobec wszystkich stron, których interesy zostały rozwiązane nakazem sądowym. Jeśli okaże się, że są inni nieznani mieszkańcy, zgodnie z § 1701 lit. h) można wnieść wniosek uzupełniający w ciągu 90 dni od potwierdzenia. Musi mieć obsługę tych nowych partii. Postępowanie jest podobne do działania przymusowego wjazdu i zatrzymania. Ważne jest, aby złożyć wniosek uzupełniający w ciągu 90 dni, w przeciwnym razie nowy właściciel musi złożyć 90-dniowe zawiadomienie o zamiarze zgodnie z wymogami 1701 (h) (4). Dokładnie ten problem został rozwiązany, gdy szeryf hrabstwa Cook odmówił eksmisji kogoś z powodu braku tego zawiadomienia. 1840 Maple Ave przeciwko West, 2012 ill.App 103120-U (1st Dist. 2012). Istnieją problemy z eksmisją niewiadomych pod 1508 lit. g). (Seefairbanks Capital przeciwko Colemanowi, 352 ill.App.3D 550 (1 dysk. 2004)).

W przypadku Applegate wymienionym powyżej, ważne jest, aby wymienić rzeczywiste nazwiska najemców, a nie tylko łączyć ich z niewiadomymi. Jeśli nie zostanie odpowiednio zauważony, interes najemcy nie jest zablokowany.

Leasing zawarty przed hipoteką ma większe odsetki niż kredyt hipoteczny, a nawet przy sprzedaży sądowej, którą podejmujesz pod warunkiem tej leasingu. (Patrz Kelley/Lehr przeciwko O'Brien, 194 ill.App.3D 360 (2 dyst. 1990) i IMFL 15-1504)

Musi być zgodny z federalną „Ustawą o ochronie najemców przy przejęciu” z 2009 r. Umowy najmu zawarte przed egzekucją muszą pozostać do końca najmu.

Zabezpieczenie nieruchomości

Po potwierdzeniu sprzedaży, osoba, która oferuje najwyższą cenę w sprzedaży sądowej, jest teraz właścicielem tytułu rekordu. Posiadanie jest zwykle przebywane przez 30 dni (patrz kwestie eksmisji powyżej). Po upływie 30 dni można skontaktować się z szeryfem w celu eksmitacji właścicieli domów. Pamiętaj, że na ogół zajmie to więcej czasu, jeśli szeryf otrzyma wsparcie.

Po zdobyciu przez kupującego posiadania może i powinien zmienić zamki i sprawdzić nieruchomość. Mogą wystąpić znaczne uszkodzenia, a jeśli zimą, podejmij kroki w celu zimowania nieruchomości, aby zapobiec uszkodzeniom hydraulicznym.

Problemy z ochroną nieruchomości

Nieruchomość jest teraz odpowiedzialnością kupującego. Uzyskanie ubezpieczenia to minimum. Sprawdź lokalne rozporządzenia, aby sprawdzić, czy pusta nieruchomość musi zostać zarejestrowana. Jeśli pierwotny właściciel domu jest teraz najemcą, mogą być wymagane lokalne pozwolenia, ponieważ nieruchomość jest teraz wynajmowana. Upewnij się, że nieruchomość jest utrzymywana, trawnik jest koszony i usunięty śnieg. Wiele miast ukarze właściciela rekordu za nieprzestrzeganie tych zasad. Ponadto, jeśli nowy nabywca jest teraz wynajmującym, będzie odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości w stanie utrzymania i „nadającej się do zamieszkania”. Najemcy mogą i będą złożyć skargę do lokalnych inspektorów budowlanych, a większe miasta będą miały numery problemów najemców do zadzwonienia.

Odpowiedzialność za HOA, podatki itp.

Kupujący jest teraz właścicielem rejestru i jest odpowiedzialny za opłaty HOA, podatki itp. Sprzedaż sądowa nie wygasa ani nie zaspokaja należnych podatków ani nieruchomości, która została już sprzedana za podatki. Kupujący powinien upewnić się, że zapłaci lub umorzy podatki tak szybko, jak to możliwe. Zwłaszcza jeśli muszą umorzyć, ustawowa stopa procentowa Illinois jest bardzo wysoka w Illinois. Jeśli to możliwe, należne podatki należy zapłacić przed sprzedażą i dodać do kwoty wyroku.

Również kupujący powinien nadążyć za opłatami HOA, a jeśli nieruchomość jest częścią HOA, jeszcze ważniejsze jest utrzymanie nieruchomości w utrzymaniu, wiele HOA może ukarać właściciela za nieruchomość niezgodną z regulaminem.