Zablokowanie drugiego kredytu hipotecznego

Sytuacja

Weźmy hipotetyczną sytuację dotyczącą domu jednorodzinnego przy 123 Oak Street, My Town, Illinois („Nieruchomość”). Właściciele Nieruchomości mają kredyt hipoteczny i decydują się na uzyskanie HELOC. HELOC wymaga miesięcznych płatności i stwierdza, że w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca może wykluczyć lub podjąć jakiekolwiek inne działania, a właściciele domów będą odpowiedzialni za główny, odsetki i opłaty adwokackie. Kiedy mąż traci pracę, właściciele domów nie są w stanie dokonać płatności zarówno kredytu hipotecznego, jak i HELOC, i pozwalają wygaśnić drugą spłatę kredytu hipotecznego.

Prawo stanu Illinois

W Illinois jedynym sposobem, w jaki kredytodawca hipoteczny może egzekwować swoje interesy, inny niż za zgodą kredytodawcy, jest wykluczenie i przystąpienie do sądowej sprzedaży. 735 ILCS 5/15-1106 (a), 5/15-1404. Powództwa o wykluczenie są rozpatrywane w sądach sprawiedliwości, które rozpatrzą wszystkie roszczenia i zabezpieczenia związane z sytuacją, w tym obronę zgodnie z ustawą o zablokowaniu hipotek w Illinois („ustawa”), a także ogólną sprawiedliwą obronę, taką jak zła wiara lub oszustwo ze strony pożyczkodawcy, przedwczesne działanie pożyczkodawcy bez należytego powiadomienia itp. Skargi dotyczące wykluczenia muszą również wymienić wszystkie niezbędne strony, w tym osoby młodsze w interesie posiadacza hipotecznego i wszelkie nieznane osoby.. Ponadto do skargi na wykluczenie należy dołączyć kopie instrumentów, na których opiera się roszczenie. Istnieje wyjątek od tej reguły, ponieważ obecny pożyczkodawca nie musi być wymieniany; powodem jest to, że działanie nie może negatywnie wpłynąć na jego prawa. Federalna Unia Kredytowa Heritage przeciwko Giampie, 251 Ill. Aplikacja 3d 237 (2 dyst. 1993).

Rezultat

Podczas gdy posiadacz drugiego kredytu hipotecznego lub HELOC może wykluczyć swój udział w Nieruchomości, najprawdopodobniej tego nie zrobi. Prawdziwym problemem w tych przypadkach jest to, że posiadacz drugiego kredytu hipotecznego będzie uprawniony do ubiegania się o wyrok umowny. Prawdziwe wykluczenie, jednak, najprawdopodobniej nigdy nie będzie problemem ze strony drugiego kredytu hipotecznego lub posiadacza HELOC.