Ejecución hipotecaria de segunda hipoteca

La situación

Tomemos una situación hipotética relacionada con la vivienda unifamiliar en 123 Oak Street, My Town, Illinois (la «Propiedad»). Los propietarios de la propiedad tienen una hipoteca y deciden obtener una HELOC. La HELOC exige pagos mensuales y establece que, en caso de incumplimiento, el prestamista puede ejecutar la hipoteca o tomar cualquier otra medida, y que los propietarios serán responsables del capital, los intereses y los honorarios de los abogados. Cuando el esposo pierde su trabajo, los propietarios no pueden pagar tanto la hipoteca como la HELOC, y dejan que caduquen los pagos de la segunda hipoteca.

Ley de Illinois

En Illinois, la única manera en que un acreedor hipotecario puede hacer valer sus intereses, excepto con el consentimiento del deudor hipotecario, es ejecutar la hipoteca y proceder a una venta judicial. 735 ILCS 5/15-1106 (a), 5/15-1404. Las acciones de ejecución hipotecaria se conocen en los tribunales de equidad, que considerarán todas las reclamaciones y defensas relacionadas con la situación, incluidas las defensas en virtud de la Ley de Ejecución Hipotecaria de Illinois («Ley»), así como las defensas equitativas generales, como la mala fe o el engaño por parte del prestamista, la acción prematura del prestamista sin previo aviso, etc. Las demandas por ejecución hipotecaria también deben incluir a todas las partes necesarias, incluidas las partes con intereses menores que el acreedor hipotecario ejecutor y cualquier propietario desconocido. Además, la demanda de ejecución hipotecaria debe adjuntar copias de los instrumentos en los que se basa la reclamación. Hay una excepción a esta regla, ya que no es necesario nombrar al prestamista actual; la razón es que la acción no puede afectar negativamente a sus derechos. Heritage Federal Credit Union contra Giampa, 251 Illinois. App. 3d 237 (segundo distrito, 1993).

El resultado

Mientras sea titular de una segunda hipoteca o HELOC mayo embargar su participación en la Propiedad, con toda probabilidad no lo hará. El verdadero problema en estos casos es que el titular de la segunda hipoteca tendrá derecho a solicitar una sentencia contractual. Sin embargo, lo más probable es que una ejecución hipotecaria genuina nunca sea un problema por parte del titular de una segunda hipoteca o de una HELOC.